[8편]_전세계약 및 전세보증금 관련 자주 묻는 질문 13가지 (2025 최신판)

전세계약, 전세보증금, 정말 많이 묻는 질문들 총정리!

 

전세계약을 준비하거나 진행하면서
누구나 비슷한 의문과 걱정을 하게 됩니다.

이번 글에서는 2025년 기준
전세계약과 전세보증금에 대해
가장 많이 묻는 질문과 그에 대한 구체적이고 실전적인 답변을 정리했습니다.

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Q1. 전세계약 전 반드시 확인해야 할 것은 무엇인가요?

A:

• 등기부등본 확인(소유자 일치, 근저당권 유무)
• 선순위 담보 확인(보증금 위험 여부)
• 전입신고 및 확정일자 가능 여부
• 주변 실거래가 대비 전세금 적정성

✅ 기본 중 기본입니다. 반드시 직접 확인해야 합니다.

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Q2. 전입신고와 확정일자는 왜 꼭 받아야 하나요?

A:

• 전입신고는 대항력 확보
• 확정일자는 우선변제권 확보

👉 경매 상황에서도 보증금을 지킬 수 있게 됩니다.

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Q3. 계약서 특약사항은 어떤 걸 추가해야 하나요?

A:

• 추가 근저당 설정 금지
• 계약기간 내 보증금 반환 보장
• 주택 하자 발생 시 수리 책임 구분
• 부동산 거래 사고 발생 시 계약 자동 해제 조항 등

특약은 나를 지키는 '법적 추가 방패'입니다.

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Q4. 주변 시세보다 전세금이 높으면 무조건 사기인가요?

A:

• 시세 대비 20% 이상 높으면 의심해야 합니다.
• 감정평가를 조작한 경우일 수 있어요.
• 국토부 실거래가 시스템에서 직접 조회해보세요.

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Q5. 계약 중에 집주인이 바뀌었어요. 내 계약은 어떻게 되나요?

A:

• 임대인의 변경은 세입자 권리에 영향을 주지 않습니다.
• 새 소유자도 기존 임대차계약을 승계합니다(주택임대차보호법 제3조).

✅ 등기부등본을 갱신해서 새 소유자 이름 확인은 필수입니다.

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Q6. 계약 만료 후 보증금을 못 돌려받으면 어떻게 하나요?

A:

1. 내용증명 발송 (공식 반환 요청)
2. 임차권 등기명령 신청
3. 전세보증금 반환 소송 제기
4. 승소 후 강제집행 신청

✅ 절대 기다리지 말고 빠르게 대응해야 합니다.

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Q7. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?

A:

• 가능하면 반드시 가입하는 것이 안전합니다.
• 보증보험이 있으면 집주인이 파산하거나 사망해도 보증금 회수 가능.

👉 SGI서울보증, HUG 등을 통해 가입할 수 있습니다.

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Q8. 확정일자는 언제 받아야 하나요?

A:

• 입주일 기준으로 바로 전입신고 후 당일 또는 최대한 빠르게 확정일자를 받아야 합니다.

👉 늦게 받으면 우선순위가 밀릴 수 있습니다.

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Q9. 관리비 체납하면 보증금 반환에 문제가 생기나요?

A:

• 네. 관리비 체납이 있으면
  집주인이 보증금에서 차감하거나 분쟁 소지가 생깁니다.

✅ 관리비, 공과금은 반드시 매월 정산하고 기록을 남겨두세요.

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Q10. 계약갱신요구권은 무조건 행사 가능한가요?

A:

• 계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 행사 가능.
• 다만, 집주인이 실거주를 명확히 증명할 경우(입주 의사+실거주 계획) 거부할 수 있습니다.

👉 문자나 이메일로 증거를 남기세요.

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Q11. 전세사기 피해자가 되면 구제 방법이 있나요?

A:

• 국토부 전세사기 통합지원센터(1599-0001)에서 긴급 임시거처 제공, 금융 지원 등 긴급 지원 프로그램 운영 중입니다.

👉 빠르게 피해 신고하고 지원 절차를 밟아야 합니다.

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Q12. 계약기간 중 주소지를 옮기면 어떻게 되나요?

A:

• 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력(보호권)이 사라집니다.
• 절대 주소 이전 금지!
  → 계약기간 동안 반드시 해당 주소 유지.

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Q13. 집주인이 근저당을 추가로 잡으면 어떻게 하나요?

A:

• 바로 등기부등본을 확인하고,
  전세보증보험을 통한 추가 보장 여부를 검토하거나,
  계약 해지를 주장할 수도 있습니다(특약사항에 따라).

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📋 요약 정리표

질문핵심 요약 답변

전세계약 전 확인사항	등기부등본, 전입신고 가능 여부
전입신고+확정일자	대항력, 우선변제권 확보
계약 중 소유자 변경	기존 계약 그대로 유지
보증금 반환 거부 대응	내용증명 → 소송 → 강제집행
보증보험 필요성	가능하면 꼭 가입
관리비 체납 주의	체납 시 반환 지연 위험
계약갱신요구권 행사	6~2개월 전 행사, 실거주 증명 주의
전세사기 피해 구제	정부 긴급지원 가능

📝 결론

전세계약과 보증금 관련해서 자주 묻는 질문을
미리 알고 준비하면,
실제 문제가 생겼을 때 훨씬 빠르고 정확하게 대응할 수 있습니다.

"모르면 당하고, 알면 지킨다!"

이제 여러분은 전세계약 전문가가 될 준비가 끝났습니다.