1. 법적 근거 정리

법령적용 조항주요 내용

민법 제623조	임대차의 정의	사용 및 수익을 목적으로 한 물건의 사용권 계약
민법 제618조	임대차 종료 및 반환	임대차 종료 시 목적물 반환 및 보증금 반환 의무
주택임대차보호법 제3조	대항력 발생 요건	전입신고 + 점유로 대항력 확보
주택임대차보호법 제8조	보증금 우선변제권	전입신고 + 확정일자 시 우선변제권 인정

✅ 요약:

임대차 계약 종료 시 집주인은 보증금을 반환할 의무 있음.
세입자는 우선변제권을 통해 법적으로 보증금 회수 가능.

2. 실제 법적 사례

사례 ① 반환 지연 주장 → 소송 승소

세입자 A씨는 계약 기간 만료 후 퇴거했지만,
집주인이 "자금 사정"을 이유로 보증금 반환을 거부.
A씨는 내용증명 발송 → 반환 소송 제기.
법원은 민법 제618조에 따라 집주인의 반환 의무를 인정,
보증금 전액 + 지연손해금까지 지급 명령.

✅ 포인트:
→ 자금 사정은 반환 거부 사유가 될 수 없다.

사례 ② 신규 세입자 입주 조건 → 반환 거부 무효

세입자 B씨는 퇴거 예정이었지만, 집주인이
"다음 세입자가 들어와야 보증금을 주겠다"고 주장.
B씨는 바로 소송을 제기했고,
법원은 "세입자의 퇴거와 반환 의무는 신규 임차 여부와 무관"하다고 판결.

✅ 포인트:
→ 집주인의 다음 세입자 핑계는 법적 근거 없음.

사례 ③ 임차권 등기명령 성공 사례

세입자 C씨는 이사를 앞두고 보증금을 받지 못해,
임차권 등기명령을 법원에 신청.
등기 완료 후 이사, 이후 경매 절차를 통해 보증금을 회수.

✅ 포인트:
→ 보증금 못 받은 상태로도 이사 가능.
→ 권리 보호 위해 임차권 등기 필수.

3. 실전 대응 절차 상세 가이드

① 내용증명 발송

발송 목적: 공식적으로 반환 요청 및 법적 대응 경고
주요 작성사항:
- 계약 주소, 계약기간, 보증금 명시
- 반환 요청 기한(7일 권장)
- 반환 거부 시 소송 및 강제집행 예정 통보
발송 방법: 우체국 내용증명(온라인 가능)

✅ 주의:
문자나 구두 통보만 하면 법적 증거로 약함.
공식 내용증명 반드시 발송해야 함.

② 임차권 등기명령 신청

필요 상황: 이사해야 하지만 보증금 미지급
신청 방법:
- 관할 지방법원 민사과에 신청서 제출
- 제출 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 부여 확인서
비용: 약 1만 원~2만 원대
효력: 전입신고 + 확정일자 유지 → 우선변제권 보호

✅ 주의:
등기 완료 후에도 나중에 소송은 별도로 제기해야 보증금 회수 가능.

③ 전세보증금 반환 소송 제기

진행 방법:
1. 민사소송(지방법원) 접수
2. 계약서, 전입신고, 확정일자 증빙서류 준비
3. 소송 청구취지: "보증금 반환 + 지연손해금 지급 청구"
승소 후 집주인 재산에 집행 가능.

✅ 실전팁:
청구금액이 1억 원 이하이면 소액사건 절차(간이 소송)로 빠르게 진행 가능.

④ 강제집행 신청

소송 승소 판결문을 근거로:
- 부동산 경매 신청
- 예금압류
- 월세 수입 압류 가능

✅ 주의:
경매비용 발생 가능성 → 일부 비용 선납 필요.

📋 전체 대응 흐름도

보증금 반환 거부 → 내용증명 발송 → 임차권 등기명령 → 반환 소송 → 승소 후 강제집행

📝 결론

전세보증금 반환 거부는,
민법과 주택임대차보호법에 근거해 정확히 대응하면
시간은 걸려도 반드시 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

감정적으로 대응하지 말고, 증거를 확보하고, 절차에 따라 차근차근 진행하세요.

"보증금은 내 권리입니다.
법은 준비한 자에게 힘이 됩니다."

전세보증금 반환 거부가 발생했을 때, 세입자는 민법과 주택임대차보호법에 따라 강력하게 대응할 수 있습니다.
이 글에서는 전세보증금 반환 소송 방법, 내용증명 보내는 법, 임차권 등기명령 신청 방법, 강제집행 절차까지 실제 사례를 바탕으로 구체적으로 안내했습니다.
전세 계약 종료 후 보증금 반환이 지연되거나 거부될 경우, 체계적인 법적 대응으로 반드시 내 보증금을 100% 돌려받으세요.