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[8편]_전세계약 및 전세보증금 관련 자주 묻는 질문 13가지 (2025 최신판)

kvinlee 2025. 5. 2. 09:00

전세계약, 전세보증금, 정말 많이 묻는 질문들 총정리!

전세계약을 준비하거나 진행하면서
누구나 비슷한 의문과 걱정을 하게 됩니다.

이번 글에서는 2025년 기준
전세계약과 전세보증금에 대해
가장 많이 묻는 질문과 그에 대한 구체적이고 실전적인 답변을 정리했습니다.

Q1. 전세계약 전 반드시 확인해야 할 것은 무엇인가요?

A:

등기부등본 확인(소유자 일치, 근저당권 유무)
선순위 담보 확인(보증금 위험 여부)
전입신고 및 확정일자 가능 여부
주변 실거래가 대비 전세금 적정성

✅ 기본 중 기본입니다. 반드시 직접 확인해야 합니다.

Q2. 전입신고와 확정일자는 왜 꼭 받아야 하나요?

A:

전입신고는 대항력 확보
확정일자는 우선변제권 확보

👉 경매 상황에서도 보증금을 지킬 수 있게 됩니다.

Q3. 계약서 특약사항은 어떤 걸 추가해야 하나요?

A:

추가 근저당 설정 금지
계약기간 내 보증금 반환 보장
주택 하자 발생 시 수리 책임 구분
부동산 거래 사고 발생 시 계약 자동 해제 조항 등

특약은 나를 지키는 '법적 추가 방패'입니다.

Q4. 주변 시세보다 전세금이 높으면 무조건 사기인가요?

A:

시세 대비 20% 이상 높으면 의심해야 합니다.
감정평가를 조작한 경우일 수 있어요.
국토부 실거래가 시스템에서 직접 조회해보세요.

Q5. 계약 중에 집주인이 바뀌었어요. 내 계약은 어떻게 되나요?

A:

임대인의 변경은 세입자 권리에 영향을 주지 않습니다.
새 소유자도 기존 임대차계약을 승계합니다(주택임대차보호법 제3조).

✅ 등기부등본을 갱신해서 새 소유자 이름 확인은 필수입니다.

Q6. 계약 만료 후 보증금을 못 돌려받으면 어떻게 하나요?

A:

내용증명 발송 (공식 반환 요청)
임차권 등기명령 신청
전세보증금 반환 소송 제기
승소 후 강제집행 신청

✅ 절대 기다리지 말고 빠르게 대응해야 합니다.

Q7. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?

A:

가능하면 반드시 가입하는 것이 안전합니다.
보증보험이 있으면 집주인이 파산하거나 사망해도 보증금 회수 가능.

👉 SGI서울보증, HUG 등을 통해 가입할 수 있습니다.

Q8. 확정일자는 언제 받아야 하나요?

A:

입주일 기준으로 바로 전입신고 후 당일 또는 최대한 빠르게 확정일자를 받아야 합니다.

👉 늦게 받으면 우선순위가 밀릴 수 있습니다.

Q9. 관리비 체납하면 보증금 반환에 문제가 생기나요?

A:

네. 관리비 체납이 있으면
집주인이 보증금에서 차감하거나 분쟁 소지가 생깁니다.

✅ 관리비, 공과금은 반드시 매월 정산하고 기록을 남겨두세요.

Q10. 계약갱신요구권은 무조건 행사 가능한가요?

A:

계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 행사 가능.
다만, 집주인이 실거주를 명확히 증명할 경우(입주 의사+실거주 계획) 거부할 수 있습니다.

👉 문자나 이메일로 증거를 남기세요.

Q11. 전세사기 피해자가 되면 구제 방법이 있나요?

A:

국토부 전세사기 통합지원센터(1599-0001)에서 긴급 임시거처 제공, 금융 지원 등 긴급 지원 프로그램 운영 중입니다.

👉 빠르게 피해 신고하고 지원 절차를 밟아야 합니다.

Q12. 계약기간 중 주소지를 옮기면 어떻게 되나요?

A:

전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력(보호권)이 사라집니다.
절대 주소 이전 금지!
→ 계약기간 동안 반드시 해당 주소 유지.

Q13. 집주인이 근저당을 추가로 잡으면 어떻게 하나요?

A:

바로 등기부등본을 확인하고,
전세보증보험을 통한 추가 보장 여부를 검토하거나,
계약 해지를 주장할 수도 있습니다(특약사항에 따라).

📋 요약 정리표

질문핵심 요약 답변

전세계약 전 확인사항	등기부등본, 전입신고 가능 여부
전입신고+확정일자	대항력, 우선변제권 확보
계약 중 소유자 변경	기존 계약 그대로 유지
보증금 반환 거부 대응	내용증명 → 소송 → 강제집행
보증보험 필요성	가능하면 꼭 가입
관리비 체납 주의	체납 시 반환 지연 위험
계약갱신요구권 행사	6~2개월 전 행사, 실거주 증명 주의
전세사기 피해 구제	정부 긴급지원 가능

📝 결론

전세계약과 보증금 관련해서 자주 묻는 질문을
미리 알고 준비하면,
실제 문제가 생겼을 때 훨씬 빠르고 정확하게 대응할 수 있습니다.

"모르면 당하고, 알면 지킨다!"

이제 여러분은 전세계약 전문가가 될 준비가 끝났습니다.