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[마지막10편]_2025 대한민국 전세계약 완전 정복 가이드 (계약, 입주, 거주, 퇴거, 소송까지)

kvinlee 2025. 5. 4. 09:00
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전세계약, 계약부터 소송까지 완벽하게 정리했습니다!

 

전세계약은 단순한 주거 계약이 아니라,
수억 원대 재산권을 다루는 법적 계약입니다.

이번 글에서는
계약 → 입주 → 거주 관리 → 퇴거 → 반환 협의 → 소송 대응까지
법적 근거, 실전 방법, 실제 사례를 모두 담아
완벽한 가이드를 제공합니다.

1. 전세계약 체결 단계

✔ 필수 체크리스트 (9개)

  1. 등기부등본 소유자 일치 확인 (민법 제125조)
  2. 근저당권·가압류 등 선순위 권리 확인 (주택임대차보호법 제3조의2)
  3. 주택 시세 대비 전세금 과다 여부 확인 (20% 이상 주의)
  4. 전입신고+확정일자 가능 여부 확인
  5. 집주인 신용조회 가능 여부 검토 (HUG 상품 가입 조건)
  6. 특약사항 삽입 (추가담보 금지, 하자처리 의무 등)
  7. 계약금, 중도금, 잔금 지급 스케줄 명확화
  8. 계약 당일에도 최종 등기부등본 재확인
  9. 중개사 등록번호 확인 및 불법 중개사 주의

✔ 실제 사례

  • 2022년 인천 빌라 사기 사건: 등기부등본상 선순위 근저당권 확인 소홀 → 전세금 전액 손실.

✅ 등기부등본+시세 체크=생존 필수조건

2. 입주 직후 필수 조치

✔ 해야 할 일 리스트 (6개)

  1. 입주 당일 전입신고 완료
  2. 전입신고 후 확정일자 즉시 부여
  3. 전세보증보험 가입 신청(HUG, SGI, KB)
  4. 집 상태 입주 직후 사진 촬영 (하자 기록)
  5. 열쇠, 카드 수량 확인 및 인수증 작성
  6. 중개수수료 영수증 보관

✔ 실전 TIP

  • 전입신고 → 관할 동사무소(구청) 방문 or 정부24 온라인 신청 가능.
  • 입주 사진은 계약 해지 시 분쟁 방지 필수 자료.

3. 거주 중 관리 및 대응

✔ 관리 포인트 리스트 (7개)

  1. 관리비 체납 없이 매월 납부 및 영수증 보관
  2. 주택 하자 발생 시 즉시 통보 + 문자·사진 기록
  3. 전입지 주소 유지(전입 변경 금지)
  4. 관리비 분쟁 발생 시 공동주택관리법 참고
  5. 계약갱신요구권 행사 가능성 미리 검토 (2년→2년 연장)
  6. 부동산 중개인 연락처 저장해두기
  7. 분쟁 발생 시 대한법률구조공단 초기사전상담 활용

✔ 실제 사례

  • 관리비 체납으로 관리사무소에서 '연체료' 부과 → 보증금 일부 공제 사례 발생.

✅ 매달 관리비 정산은 보증금 전액 반환을 위한 기본 전제!

4. 퇴거 준비 및 협상 전략

✔ 퇴거 전 체크리스트 (9개)

  1. 퇴거 2~3개월 전 반환 의사 통보 (서면 기록)
  2. 보증금 반환 협의 및 반환 기한 확정
  3. 관리비·공과금 최종 정산 완료
  4. 하자 복구 또는 원상복구 진행
  5. 입회 점검 일정 사전 조율
  6. 열쇠·카드 수량 재확인 후 반납
  7. 이사 당일 잔금 반환 약속 여부 확인
  8. 반환 미확정 시 내용증명 준비
  9. 전입지 이사 완료 후 임차권 등기 여부 검토

✔ 실전 TIP

  • 퇴거 일자 + 반환 기한 명시된 문자/이메일 반드시 확보
  • 입회 점검은 중개사 참관 하에 진행하면 증거능력 ↑

5. 보증금 반환 거부 시 소송 대응 절차

✔ 실전 소송 절차 (5단계)

  1. 내용증명 발송
    ➔ 계약 종료 및 반환 청구 공식 통보
  2. 임차권 등기명령 신청
    ➔ 전입신고 효력 유지 + 우선변제권 유지
  3. 전세보증금 반환 소송 제기
    ➔ 민사소송으로 보증금+지연손해금 청구
  4. 판결문 확보 후 강제집행 신청
    ➔ 집주인 부동산 경매 또는 예금압류
  5. HUG 전세보증보험 청구(가입자 한정)
    ➔ 보증기관 대위변제로 빠른 회수 가능

✔ 실제 사례

  • 2024년 경기 광주 사례:
    세입자 F씨 → 소송 → 승소 → 집주인 부동산 경매 → 보증금 97% 회수 완료

✅ 소송은 빠를수록 보증금 회수율 높음!

📋 최종 요약 다이어그램

계약 체결
  ↓
입주 후 권리 보호 (전입신고+확정일자+보험)
  ↓
거주 중 관리(체납 없음, 주소 유지)
  ↓
퇴거 준비(보증금 협상+관리비 정산)
  ↓
퇴거 후 반환
  ↓
거부 시 소송 → 강제집행

📝 결론

전세계약은
"계약-입주-거주-퇴거-소송"
5단계 전 과정을 체계적으로 관리해야만
수억 원짜리 내 재산(보증금)을 지킬 수 있습니다.

"아는 만큼 지킨다.
지키는 만큼 안전하다."

이제, 여러분은 전세계약을 완벽하게 마스터했습니다.

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