[1편]_전세계약 체결 전 꼭 확인해야 할 체크포인트

전세계약, 시작부터 꼼꼼히! 계약 전 꼭 확인해야 할 체크포인트

 

전세계약은 단순한 주거 선택이 아니라,
내 수천만 원, 수억 원을 거는 중요한 재산 계약입니다.

단 한 번의 실수로 큰 손해를 볼 수 있기 때문에,
계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 체크포인트를 정리했습니다.

계약서 사인하기 전, 꼭 이 글을 읽고 점검하세요!

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1. 등기부등본 확인 (가장 기본)

• 최신 등기부등본 발급 필수 (당일 발급 권장)
• 확인 포인트:
  • 소유자와 계약자가 일치하는지
  • 근저당권, 가압류, 압류 등록 여부
• 대법원 인터넷등기소에서 바로 확인 가능

 

• 등기부등본 보는 방법
  • 표제부: 부동산 기본 정보 (주소, 용도 등)
  • 갑구: 소유권 관련 내역 (누가 주인인지, 소유권 이전 이력 등)
  • 을구: 담보권 설정 내역 (근저당권, 전세권, 질권 설정 등)
• Tip:
  • 근저당권 설정 금액과 실제 시세를 비교해서, 내 보증금이 보호되는지 확인해야 함
  • 보통 시세 대비 총 담보액이 60% 이하여야 안전하다고 봄

 

🔎 TIP: 부동산 중개사 말만 믿지 말고, 직접 등기부를 떼어 확인하세요!

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2. 선순위 권리 확인

• 기존 대출, 근저당 설정액 등 확인
• 총 담보 금액이 시세의 60% 이하면 안전하다고 볼 수 있음
• 초과할 경우 보증금 반환 위험 존재

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3. 계약자 신원 확인

• 계약 상대방이 진짜 소유자인지?
• 대리 계약 시 → 위임장, 인감증명서 필수 확인
• 송금 계좌도 소유자 명의로 되어 있는지 확인

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4. 전입신고 + 확정일자 가능 여부

• 계약 전, 주민센터에 "전입신고 가능 여부" 문의
• 입주 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받기 준비
• 전입신고가 선순위가 되면, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 변제 받을 수 있음
• 관련 법률: 「주택임대차보호법」 제3조

❗ 전입신고와 확정일자가 없으면 경매 시 보증금을 잃을 수 있습니다.

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5. 주변 시세 비교

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용
• 주변 시세보다 20% 이상 비싼 경우 경계
• 시세 부풀리기는 전세사기 수법 중 하나

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6. 계약서 특약사항 작성

• 특약사항은 계약의 ‘보조 안전장치’입니다.
• 꼭 명시해야 할 특약:
  • 추가 근저당 설정 금지
  • 임대차기간 내 보증금 반환 조건
  • 주요 수리 책임 구분
  • “임대인은 임대목적물에 대한 소유권 및 근저당권 변경 시 통지할 의무가 있으며, 이행하지 않을 경우 계약 해지 및 손해배상 책임을 진다.”
  • “보증금 반환 시기 및 방법 명시”
  • “임대차기간 중 임의로 전세에서 월세로 전환하지 않는다.”

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7. 전세보증보험 가입 여부 검토

• 전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지 확인
• 보증보험 가입 거부 시 계약 재검토 추천
• HUG, SGI서울보증 등 기관 이용
• 보증금액이 5억 원 이하여야 기본 가입 가능
• 보험료는 보증금의 약 0.1% ~ 0.3% 정도

💬 보증보험은 '보험료 몇십만 원'으로 '수억 원'을 지키는 필수 안전장치입니다.

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📋 요약 정리표

체크항목	상세설명	체크
등기부등본 확인	- 소유자와 계약자가 일치하는가? - 근저당, 압류, 가압류 등 위험요소가 없는가? - 최근 발급본(1일 이내)인가?	[ ]
선순위 권리 확인	- 선순위 전세보증금, 대출 등 합계가 매매가 대비 60% 이하인가? - 내 보증금이 안전하게 보호될 수 있는 구조인가?	[ ]
전입신고·확정일자 가능 여부 확인	- 전입신고를 할 수 있는 주택인가? - 확정일자 발급이 가능한가?	[ ]
집 상태 하자 점검	- 벽지, 천장, 수도, 전기, 보일러, 난방기기, 방음 등 하자가 없는가? - 하자가 있을 경우 특약에 명시했는가?	[ ]
계약금 송금 주체 및 계좌 확인	- 집주인 명의 계좌로 직접 송금하는가? - 제3자(브로커 등) 계좌로 송금 요구 시 거부했는가?	[ ]
공인중개사 등록 여부 확인	- 부동산 사무소 등록증, 중개사 자격증이 있는지 확인했는가? - 중개보수요율을 초과 청구하지 않는가?	[ ]
보증보험 가입 여부 고려	- 전세보증금 반환보증보험에 가입 가능한가? - 가입 조건(전입신고, 확정일자 완료)을 충족하는가?	[ ]
특약사항 명시	- 추가 근저당 설정 금지, 하자 수리 의무, 보증금 반환 지연 시 지체상금 부과 등을 특약에 명시했는가?	[ ]
감정평가, 시세 대비 합리성 검토	- 제시된 전세금이 주변 실거래가 대비 비정상적으로 높지 않은가? - 허위 시세 부풀리기 의심 사례는 없는가?	[ ]
부동산 등 위험정보 확인	- 해당 지역이 최근 전세사기 다발 지역(인천, 부천, 김포, 수원 등)이 아닌가? - 위험 건축물, 불법 건축물 이슈는 없는가?	[ ]

상황	대응방법
등기부에 근저당 다수 설정	계약 철회 고려. 무조건 추가 확인.
제3자 명의 계좌 송금 요구	즉시 계약 파기. 사기 위험.
전입신고 불가 주택	절대 계약 금지. 보증금 보호 불가.
시세보다 터무니없는 전세금	허위 시세 부풀리기 가능성. 사기 의심.

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📝 결론

전세계약은 "무조건 서두르지 말고, 꼼꼼히 체크"가 정답입니다.

모든 서류와 절차를 확실히 확인하고,
조금이라도 의심스러운 부분이 있으면 계약을 미루거나 재검토하세요.

수억 원의 내 재산, 내 손으로 지킬 수 있습니다.

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📚 다음 편 예고

👉 [2편] 대한민국 전세사기 최신 사례와 수법 총정리 (2025년 버전)
(최근 발생한 빌라왕 사건, 무자본 갭투자 사기 등 구체적인 사례와 수법 분석을 알려드립니다.)

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